法律规定：

《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”

《中华人民共和国企业破产法》第十八条第二款规定：“管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”

问题的提出：

企业进入破产程序后，根据《企业破产法》第十八条的规定“管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。”，破产企业作为出租方与租赁户签订租赁合同的，管理人对于租赁合同是否享有选择履行权？

实践争论：

选择履行权的时间条件是“破产申请前成立”，这个是较为明确的，而法官和学者对于该规则的适用条件——“当事人均未履行完毕的合同”的理解就大不相同，大致分为两类：

观点一：管理人不享有选择履行权。

该观点认为：就租赁合同而言，出租人交付租赁物，承租人支付租金后即完成了合同的主要义务，应视为当事人均履行完毕，而认为出租人应尽的房屋修缮义务、租赁物的瑕疵担保义务均为附随义务，承租人应当承担的按照约定使用标的物也应当是附随义务。一旦出租人进入破产程序的，其主要义务（交付标的物）已经在破产申请前履行完毕，故不存在“当事人均未履行完毕的合同”的情形。即使破产管理人可以解除合同，也仅是有权解除合同，而非应当解除合同。

持有该观点学者亦认为：如果认可行使解除权，承租人将因出租人破产这一与自己无关的事由而失去承租权这种财产权，由于承租权具有独立的财产价值，故从保护承租人的理念出发，不应授予破产管理人以解除权；从利益平衡角度来看，承租人承租场地非但没有减少企业破产财产的价值，反而会因持续地支付租金而提高破产清偿率，即客观上承租人确实为破产财产价值的提高作出了贡献。如果要求承租人以争议租金部分申报债权，必将增加破产债权的数额，降低破产清偿率。

观点二：管理人享有选择履行权。

该观点认为：在租赁合同中房屋修缮、按照约定使用房屋等义务也是合同履行的必要条件，特别是在出租人濒临破产的，对于出租标的物可能缺少监管，承租人非合理使用或者非法转租，更可能给租赁合同的履行带来不小的影响，甚至会影响后续租赁物拍卖处置，反而损害了债权人的权益。因此，企业进入破产程序的，仅仅支付房租、交付房产不能视为合同已经履行完毕，管理人具有选择履行权。

相关司法案例：

1. 破产管理人对于不动产租赁合同具有选择履行权

（2017）浙06民终4175号绍兴市金灵文具有限公司、绍兴市清灵文具制品有限公司房屋租赁合同纠纷案

基本案情：

2015年4月30日，双方当事人签订《厂房租赁合同》，约定金灵公司承租位于皋北北大桥东侧所属清灵公司区域内东面5层楼一幢约2000平方米的办公用房和车间以及区域内南面约2000平方米的一楼车间等除清灵公司之前已经出租给第三人外的所有无权证建筑，系工业用厂房。租赁期限为2015年5月1日至2030年4月30日止，共15年。到期如需续租，金灵公司需提前一个月告知清灵公司，并经双方协商一致，在同等租金条件下，金灵公司享有优先权。因清灵公司之前向银行贷款620万元，无力归还，由金灵公司分别于2015年3月7日、2015年4月29日承担了该620万元贷款及利息，因此，金灵公司承担的该620万元贷款及利息等冲抵上述租金，在租赁期内，金灵公司无需向清灵公司另行支付租金。金灵公司对租赁物应妥善保管使用，不得抵押，清灵公司同意金灵公司在租赁期间可以转租他人等。2016年1月28日，该院裁定清灵公司进入破产程序，同日指定绍兴宏泰会计师事务所有限公司为破产管理人。另经该院依法现场踏勘及各方当事人确认，案涉位于皋北北大桥东侧厂区内北面两幢综合楼的1-2层、2幢厂房、钢棚、6幢厂房、7幢配电房由金灵公司实际占有使用。管理人向法院提起诉讼，要求解除合同并要求金灵公司迁出租赁厂房并返还给清灵公司。

法院认为：

金灵公司实际占有使用该房屋的1~2层，系无权占有，应当予以腾退并返还。东侧综合楼系案涉《厂房租赁合同》项下租赁物，该合同约定租期15年，截至2030年4月30日，目前尚未履行完毕。现破产管理人为求实现处理破产企业资产的价值最大化，依据《企业破产法》第18条第1款之规定，行使合同解除权，并要求上诉人金灵公司腾退房屋，于法有据，应予支持。

2. 管理人选择解除租赁合同的，因解除租赁合同给承租人造成损失的可以作为普通债权进行申报

（2018）苏10民终73号仪征市悍马汽车精修有限公司破产管理人与杨某琴房屋租赁合同纠纷案

基本案情：

2013年11月15日，仪征市悍马汽车精修有限公司与仪征市仁和堂大药房签订房屋租赁协议，约定仪征市悍马汽车精修有限公司将其所有的位于仪征市沿山河东路58号门市房西第一层圆弧面积220平方米房屋出租给仪征市仁和堂大药房作经营使用，租期10年，自2013年11月15日至2023年11月15日。租期内每年租金38,000元。仪征市悍马汽车精修有限公司已一次性收取房租380,000元，该房租系仪征市悍马汽车精修有限公司以借款抵冲。双方还对其他事项进行了约定。2015年5月14日，一审法院裁定受理申请人江某华对被申请人仪征市悍马汽车精修有限公司的破产清算申请。2016年4月18日，一审法院指定中兴华会计师事务所扬州分所担任仪征市悍马汽车精修有限公司破产管理人。2016年11月6日，江苏华朋律师事务所受仪征市悍马汽车精修有限公司破产管理人的委托，向仪征市仁和堂大药房发出律师函，载明收函后租赁合同立即解除，并要求尽快交还租赁房屋，如因租赁合同未履行完毕而造成的租金损失，可作为债权于收到此函后15日内向管理人进行申报。

法院认为：

《企业破产法》第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同。根据上述法律规定，仪征市悍马汽车精修有限公司管理人有权解除案涉房屋租赁合同。杨某琴对于其所主张的损失，可向仪征市悍马汽车精修有限公司管理人申报债权。

3. 管理人选择解除租赁合同的，承租人预付的租金应作为债权申报

（2015）高民终字第4655号北京海世兴贸易有限责任公司与北京市农工商开发贸易公司租赁合同纠纷案

基本案情：

2008年5月28日，北京市农工商开发贸易公司（以下简称农工商公司）与北京海世兴贸易有限公司（以下简称海世兴公司）签订租赁合同，之后多次签订补充协议。双方确认租赁期自2009年1月1日始至2028年12月31日，前10年租金共计407万元，海世兴公司已交付了180万元，对其中剩余款项海世兴公司分两期交付，第1期于2010年12月31日前付70万元，第2期于2011年12月31日前付80万元。海世兴公司享有对该不动产的优先承租权和优先购买权。农工商公司将承租的房产列入“破产程序”中待处理的财产时，应先行与相关部门进行协商，由二者对承租的房屋进行变卖、自买，不进入拍卖程序。2011年3月30日法院作出宣告农工商公司破产的裁定。2012年2月3日，管理人向海世兴公司发出通知，要求海世兴公司向管理人交付涉诉房屋。

农工商公司诉称，在其通知海世兴公司解除租赁合同之日起，合同即告解除，海世兴应当返还租赁房屋。海世兴公司未予以腾退该房屋而一直占有使用，由此产生了对农工商公司的房屋占用费。上述房屋占用费与预付租金性质不同，不得主张抵销。海世兴公司辩称，依据相关合同约定及实际缴付情况，租金已交至2017年3月31日。至本案发生诉讼时，并未欠付租金，且合同是否履行并不明确，没有恶意侵占的行为，其房屋占有费应当按照约定租金金额从预付租金中扣除。而农工商公司单方面解除租赁合同，属于违约行为，应当支付其损害赔偿，且该赔偿应当作为共益债务。

法院认为：

依据《企业破产法》第18条的规定，本案中，农工商公司破产管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知海世兴公司，故农工商公司与海世兴公司签订的租赁合同及多份补充协议书已于2011年5月31日被依法解除。农工商公司要求海世兴公司腾退交还涉诉房屋，应予支持。关于补充协议书中有关涉诉房屋不进入拍卖程序的约定，违反法律规定，应属无效。在合同解除后，至房屋腾退前海世兴公司对房屋占有的使用费用的处理，一审法院认为，应当参照双方租金另外支付房屋使用费。该房屋使用费与海世兴公司预付的租金性质不同，不能相互抵销，应当由海世兴公司向农工商公司支付房屋使用费，至于海世兴公司预付的租金应当向对方申报债权。关于该问题，法院认为，海世兴公司在农工商公司管理人通知之前并不知道农工商公司的破产事实，且其已经预付了相当长一个周期的租金，故海世兴公司在农工商公司给予的上述腾退期限内继续使用涉诉房屋并非恶意侵占，此前的房屋使用费应从海世兴公司已预付的租金中扣除。但在农工商公司给予的腾退期限届满后即自2012年3月6日起，海世兴公司继续占用涉诉房屋已无任何依据，此后的房屋使用费应视为新发生的债务，不得与预付租金相抵销，海世兴公司应当按照此前双方约定的租金标准支付房屋使用费。由于合同解除而给海世兴公司造成的损失，海世兴公司可以向农工商公司破产管理人申报债权，作为普通债权处理。

来源：法舟破产业务中心