售后回租业务，是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租人和供货人为同一人的融资租赁方式。融资租赁一般是机器设备，以及一些办公设备，而不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地定着物。根据《中华人民共和国民法典》 第七百三十五条规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。该规定并未明确限定只能为动产，也应当包括不动产。但不动产售后回租，如果出租人是未经批准从事融资租赁业务的企业，则应当特别要注意两点：一是房地产企业只有将竣工并取得预售许可证的房地产开发产品，与购房者或投资者签订真实的销售房产（办理了网签）交易合同的情况下，才可以开展售后返租业务。二是如果房地产企业销售现房，则与购房者或投资者签订具有真实的销售房产（办理了网签）交易合同的情况下，才可以开展售后返租业务。房地产企业采取售后返租方式销售未竣工商品房，将会涉嫌非法集资，以非法吸收公众存款罪定罪处罚的风险。不动产融资性售后回租如何纳税？一、增值税。根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告〔2010〕13号）规定，现行增值税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税征收范围，不征收增值税。但融资性售后回租不征收增值税的前提是出租方为“经批准从事融资租赁业务的企业”。也就是说，出租方不是具有融资租赁资质的单位或个人，承租人将不动产出卖给出租人，承租方应当按照“销售不动产”缴纳增值税。延伸：作为出租方应区分是否具有融资租赁资质，即是否是金融租赁公司。如果出租方是经批准从事融资租赁业务的企业，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定融资性售后回租取得的利息及利息性质的收入，按照“贷款服务”缴纳增值税。如果出租方不具有融资租赁资质，则按照“租赁服务”计算缴纳增值税。二、企业所得税。根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告〔2010〕13号）规定，融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。因此，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。这里注意：这里的融资性售后回租业务的企业所得税处理仅限于将资产出售给“经批准从事融资租赁业务的企业”。如果出租方为不具有融资租赁资质的单位或个人，承租方应视同以公允价值销售不动产确认企业所得税收入。三、契税。根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第一条规定：“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。”因此，融资性售后回租，在产权过户给出租人环节，受让人不论是否为“经批准从事融资租赁业务的企业”，均应当缴纳契税。但如果是金融租赁公司开展的售后回租，承租人在回购环节可以享受免征契税优惠政策。四、印花税。根据《财政部 国家税务总局关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》（财税〔2015〕144号）第二条规定：“在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。”以及《财政部 税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2022年第23号）规定，2022年7月1日《中华人民共和国印花税法》实施后，上文第二条仍继续执行。但上述政策应仅适用经批准从事融资租赁业务的企业，不适用不具有融资租赁资质的单位或个人。也就是说，非融资租赁公司融资性售后回租，应当按照正常“租赁合同”和“产权转移书据”税目计算缴纳印花税。五、房产税。根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定：“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。”上述政策应当仅适用经批准从事融资租赁业务的企业，不适用不具有融资租赁资质的单位或个人。也就是说，非融资租赁公司融资性售后回租，应当由产权人从租计征房产税，承租人不存在缴纳房产税。
来源：阳光财税SunTax
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